בשנים האחרונות אנחנו עדים לפריחה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. את האקטיביות של השוק ניתן להסביר במספר אתגרים ואילוצים איתם מתמודדים יזמי נדל"ן: ראשית, סביבת הריבית הגבוהה מייקרת את עלות ההון העצמי, ובפרויקטים של התחדשות עירונית ההון העצמי הנדרש נמוך מול פרויקט יזמי הכולל רכישת קרקע. שנית, מיעוט של קרקעות פנויות באזורי הביקוש – שהם במרכז הארץ. שלישית, הרגולטור, במספר מהלכים בשנים האחרונות, פועל להקל ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, הן במסלול התמ"א והן במסלול פינוי-בינוי.
במבט קדימה, מדינת ישראל צומחת דמוגרפית בשיעור מהגבוהים ביותר בעולם המערבי (1.9% בשנת 2023 לעומת 0.4% בעולם המערבי). על כך יש להוסיף סיבות שונות כמו אחוז גדול של גירושין[YB1] אשר מגדילים את הביקוש לדירות מגורים גם כן. השלכות מלחמת חרבות ברזל יצריכו האצה של תהליכי התחדשות עירונית גם לאור הצורך בחיזוק ובנייה של בניינים העמידים בפני התקפות טילים, וזאת לצד הצורך הקבוע בחיזוק מבנים כמענה לאיום רעידות האדמה.
הגאות מתבטאת בריבוי עסקאות משמעותיות, ברובן השתתפו גופים מוסדיים, המעידות על הציפייה להמשך צמיחה משמעותית בטווח הארוך:
מליסרון השלימה רכישה של 50% מחברת אביב ייזום לפי שווי של 1.25 מיליארד ₪ לאחר שרכשה 50% לפני כשנתיים.
כלל השלימה השקעה בסך של כ-330 מיליון ₪ בזרוע ההתחדשות העירונית של אפריקה מגורים לפי שווי של 1.3 מיליארד ₪.
כלל חתמה על השקעה בסך של כ-260 מיליון ₪ ב-ICR לפי שווי של 1.5 מיליארד ₪ לפני הכסף.
מגדל מנהלת משא ומתן להשקעה באלקטרה מגורים לפי שווי של 1.3 מיליארד ₪.
מנורה מבטחים השקיעה בשנתיים האחרונות ברם-מוגרבי ארדיטי (55 מיליון ₪), דוניץ אלעד (87 מיליון ₪) והכשרת היישוב התחדשות עירונית (30 מיליון ₪).
עם זאת, ועל אף הצורך המיידי בהוצאה של פרויקטים לפועל ניתן למנות גורמים מעכבים לתהליכי התחדשות עירונית כמו בירוקרטיה תכנונית (משך הזמן הנדרש לאישור תכנית והוצאת היתר בניה עומד על כ-7.5 שנים), ומחסור בדיור חלופי לדיירים המפונים בסביבה עולה של דמי השכירות.
הגאות של השנים האחרונות עודדה כניסה גם של יזמים קטנים ובינוניים לשוק ההתחדשות העירונית. במסגרת שלבי התכנון והחתמה של תכנית לפרויקט התחדשות עירונית נדרש יזם להשקעה של מיליוני שקלים (כ-15% מעלות הפרויקט). אצל חלק מהשחקנים הקטנים מתעורר קושי תזרימי בשלב בו נדרש היזם להעמיד הון עצמי. לכן, בשלב זה מחפשים יזמים רבים פתרון בדמות הכנסת משקיע בחברה כולה או בפרויקט ספציפי.
עסקה של הכנסת משקיע או מכירה בעולם ההתחדשות העירונית היא עסקה מורכבת המצריכה הבנה של פוטנציאל השווי של החברה ו/או הפרויקט. משימה זו אינה טריויאלית גם עבור יזמי נדל"ן שמורגלים בתמחור קרקעות אך לא בקביעת שווי לפרויקט התחדשות עירונית הכולל צבר של פרויקטים שנמצאים בשלבי ייזום שונים. קיימות מספר שיטות להערכת שווי של פרויקט או חברת התחדשות עירונית כאשר הפרקטיקה המובילה היא היוון תזרימי המזומנים הצפויים לנבוע מהפרויקט/ים בשיעורי היוון התואמים לסיכונים התכנוניים והמשפטיים של הפרויקט/ים. לשם כך, נדרש ידע של מומחה המכיר את השוק, את הסיכונים בשלבים השונים ואת שיעורי ההיוון המתאימים לכל שלב ואלה שבהן נעשות עסקאות דומות. תמחור שגוי של הפרויקט עשוי להפוך את ההזדמנות לסיכון.
איציק לוי, מנהל בכיר בצוות מיזוגים ורכישות במחלקה הכלכלית של EY ישראל, מסביר: "בשל השונות הגדולה בין פרויקט אחד למשנהו, בין היתר הנובע ממקום גיאוגרפי, מצב תכנוני ותקופת מימוש הפרויקט, לעיתים קרובות ישנם פערים בין הצדדים בעסקה סביב השווי. מומחים בליווי עסקאות יכולים לסייע בגישור על הפערים בעזרת שימוש במבני עסקה שונים כדוגמת עמידה ביעדים, מנגנוני אפסייד ותנאי קדימות בחלוקה. כמו כן, ישנם מקרים בהם ניתן לנהל תהליך תחרותי מול מספר מציעים, שיטה שהוכחה כאפקטיבית להשגת תנאים עודפים למוכר".
לסיכום: הפריחה בהתחדשות העירונית היא תופעה מבורכת התורמת להגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש בישראל תוך שמירה על עתודות קרקע, חיזוק מבנים, חידוש פני העיר ושיפור תנאי המחייה – בעיקר בשכונות חלשות. כניסת המוסדיים לענף מעידה על ציפיה להמשך פעילות עסקית ערה בתחום גם בשנים הקרובות, דבר המהווה הזדמנות עבור יזמים ומשקיעים קיימים בתחום וכאלה שרוצים להכנס אליו. יחד עם זאת עם ההזדמנות חשוב להכיר את הסיכונים ולהבין שלייזום בהתחדשות עירונית יש מורכבויות ייחודיות שיכולות בקלות להפוך עסקה מטובה לרעה.
לקריאה נוספת: דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2023. סוגיות בהתחדשות עירונית.
