בשנת 2025 נכנסו לבורסה כ-15 חברות נדל"ן בדרך של הנפקת אגרות חוב בהיקף מצרפי של כ-3 מיליארד ש"ח וישנן עוד הנפקות דומות בקנה. זו מגמה שהחלה בשנת 2024 בה נכנסו לבורסה לראשונה 6 חברות נדל"ן בהיקף של כ-760 מיליון ש"ח, והיא מתעצמת בצורה משמעותית.
מנגד, שוק האקוויטי עדיין מדשדש: בשנת 2025 בוצעו רק כ-3 הנפקות לראשונה (IPO) של מניות בענף הנדל"ן לחברות שאינן תאגיד מדווח קיים (כלומר ללא הכרות מוקדמת עם שוק ההון), ובהיקף כולל של כ-700 מיליון ש"ח. בענף הסובל מאי וודאות ולחצים, נדמה כי הנפקת אג"ח הפכה למעין גשר, המאפשר ליזמים להתחיל לדבר את שפת שוק ההון, ולשוק ההון להכיר את החברה ואת היכולת שלה להיצמד לתחזיות.
מדוע שוק החוב פתוח וההון סגור להנפקות לראשונה? אלו הסיבות העיקריות לכך:
- סביבת הריבית: סיבה עיקרית לפער שתיארנו היא סביבת הריבית הגבוהה, לצד הפנמה כי לא צפויה הורדת ריבית בטווח הזמן הקצר. סביבת הריבית יוצרת אפשרויות השקעה חליפיות בדיוק בעת שענף הנדל"ן בישראל סובל מעודף היצע, יחד עם הגבלות רגולטוריות חדשות על תנאי מימון, וסנטימנט ציבורי שלילי באופן כללי.
- פער בהערכת הסיכון: באופן טבעי, היכן שיזם רואה מולו הזדמנות, השוק רואה מולו סיכונים. נוצר פער (שמשתקף בשווי המבוקש) בין היזמים לבין המשקיעים הנוגע לאי הוודאות הקיימת בחברות היזמיות. פרויקטים נדל"ניים מאופיינים בלוחות זמנים ארוכים ואבני דרך רבות ומורכבות עד למימושם – במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. גיוס אגרות חוב מובטחות בעודפים מפרויקטים בשלים מהווה השקעה בעלת סיכון נמוך יותר בעיני המשקיעים, ועבור היזמים מהווה מקור מימון זול משמעותית ביחס לאופציות הקיימות מחוץ לבורסה.
| חברה | תחום | היקף גיוס במיליוני ש"ח | ריבית |
| דסטני | נדל"ן מניב | 200 | 5.19% |
| אמריקאן אקוויטי | מניב בארה"ב (חברה זרה) | 525 | 6.60% |
| רייסדור | מגורים | 194 | 6.30% |
| אלמוג | מגורים | 90 | 6.08% |
| מגידו | מגורים | 123 | 5.73% |
| ליאם הנדסה | מגורים | 115 | 8.00% |
| אג'לן | מניב בארה"ב (חברה זרה) | 570 | 5.92% |
- חלופות השקעה: ישנן בשוק הנסחר חברות נדל"ן ציבוריות ותיקות עם ניסיון מוכח והיכרות עמוקה עם שוק ההון שהמהוות אפיק השקעה עם פוטנציאל תשואה אטרקטיבי. גם בתחום הנדל"ן המניב קיימות אלטרנטיבות השקעה רבות.
מדד הנדל"ן נמצא היום ברמה זהה לשיא שנרשם אי שם בחודשים ינואר-פברואר 2022, טרום עליית הריבית. עובדה זו מקשה על חברות פרטיות לגייס הון בבורסה בדרך של IPO. לאחרונה אמנם בוצעו מספר הנפקות הון לראשונה של חברות נדל"ן, אך כאלו שבעיקרן הינן חברות בשליטה של חברות ציבוריות ותיקות. עובדה זו מקשה על חברות יזמיות חדשות ללא הניסיון המוכח לקבל פרמיה על השווי הנכסי שלהן. - העדפות המוסדיים: לגופים המוסדיים, המהווים למעשה את עיקר הכסף בשוק ההון, קיימים משאבים פנויים רבים ותיאבון כמעט בלתי מוגבל להשקעה בחוב של חברות נדל"ן (חדשות וקיימות ובכל תחומי הפעילות) בשל פרופיל הסיכון הנמוך יחסית. אלו מוקצים או לחברות פרטיות בהן המוסדיים מזהים פוטנציאל השבחה גבוה או לחברות ציבוריות בעלות מוניטין חיובי וניסיון מוכח בשוק ההון.
כל האמור לעיל מסביר את המגמה של חברות נדל"ן רבות אשר החליטו להיכנס לבורסה בשלב הראשון בדרך של גיוס חוב בלבד. מצב זה מייצר מפגש אינטרסים בין החברות שמגייסות חוב בריבית סבירה ביחס לאלטרנטיבות בשוק הפרטי לבין השוק המוסדי אשר מייצר עוד אפיקי השקעה בחוב בתשואות סבירות ובסיכון מדוד, ומייצר תהליך הכרות של שוק ההון את החברות אשר יפתח את האפשרות להנפקת הון מוצלחת בהמשך.
